Банки готовы дать деньги, но только проектам с низкими рисками!

 

Александр Паршуков, руководитель инвестиционного департамента «ВТБ-Девелопмент», в своем выступлении дал оценку рынка недвижимости  2006-08 гг. и охарактеризовал его фразой: «Все выше, и выше, и выше…», отметив такие черты, как высокий рост цен, ситуацию рынка продавца, укрупнение проектов, расширение портфеля, увеличение заемных средств, максимализацию краткосрочных прибылей.

Банки смотрели оптимистично на финансирование проектов в данной сфере, недвижимость относилась к теме модного рынка. В свою очередь, девелоперы имели возможность финансироваться в разных банках, анализ рисков проводился, но оценка была приблизительной.

В сентябре-октябре 2008 г. вдруг произошла остановка, резкое падение во всех секторах недвижимости, с рынка ушли западные инвестиционные фонды. Банки стали жестко требовать возврата кредитов. Девелоперам пришлось замораживать проекты, распродавать активы. Анализ рисков теперь проводился тщательно, а недвижимость для банков стала входить в категорию низких активов. Финансирование недвижимости фактически прекратилось.

«В 2010 году пациент скорее жив, чем мертв», - считает Паршуков. – Пришли к стабильности, падение спроса остановилось, отсутствие западных инвесторов сохраняется. Существенно изменились масштабы проектов, небольшие стали более востребованы, хотя проекты в жилищном секторе потихоньку реализуются, коммерческие часто на собственные средства». По мнению Паршукова, сегодня банки финансируют избирательно, могут дофинансировать, если проект готов на 90%.

Сергей Ильченко, заместитель председателя Совета Национального резервного банка, считает, что тема «Банковское финансирование проектов недвижимости: новые возможности для девелопера» звучит оптимистично. По его словам, не надо тешить себя иллюзиями, что у нас начался рост. Коммерческие кредиты банки выдают в стадии реализации готовых проектов. Строгий контроль и анализ рисков, строгие критерии отбора проектов для финансирования – вот отличительные черты ситуации на рынке финансирования недвижимости.

В настоящее время идет стремительное огосударствление экономики, что может дезориентировать участников рынка, что придет государство и всем поможет, всех спасет. «На порядок упал платежеспособный спрос на жилую недвижимость, на бизнес-недвижимость практически до нуля, экономика не растет, а падает», - считает Ильченко.

По его мнению, государство могло бы развить рынок закладных, создав таким образом, локомотив для развития рынка. «У нас есть деньги, - говорит банкир, - но мы не видим на рынке недвижимости проектов с достаточными рисками. У нас активы на балансе висят мертвым грузом, но раз денег достаточно, то мы не планируем сбрасывать цену». 

Михаил Семенов, генеральный директор «Ренова СтройГрупп» уверен, что секрет любой бизнес-модели – это простота, а кризис принес очищение, т.к. остались те, кто пришел на рынок всерьез и надолго, при этом сектору не нужно много компаний. В России наступает цивилизованный рынок.

«Банки не видят, кому дать деньги, и это сущая правда», - говорит Семенов. - Частно-государственное партнерство – это большая тема. Задача государства – обеспечить своих граждан жильем. У нас присутствует фундаментальный дефицит жилья, требуется строить жилье эконом-класса, причем государство хочет, чтобы строили дешево. Девелоперы должны идти на риск, чтобы не остаться без маржи, прибыли»

Но при правильном подходе можно получить деньги на стройку, отмечает Семенов, подчеркнув, что нет альтернативы тому, чтобы делать масштабный бизнес без участия государства. В качестве примера  он привел проект компании в Екатеринбурге – микрорайон «Академический», при реализации которого были грамотно связаны все заинтересованные структуры, в результате чего были выделены деньги на дорожную сеть, социальную инфраструктуру и т.д.

 

Участники обсудили и другие альтернативные формы финансирования проектов недвижимости, в частности, вексельную схему. Таким образом, не то, чтобы новые, но все-таки возможности финансирования проектов в сфере коммерческой и жилой недвижимости существуют как со стороны банков, так и со стороны различных фондов в рамках федеральных программ и т.д. Безусловно, рынок изменился, требуются иной подход к решению финансовых вопросов и тщательный анализ потенциальных рисков.

 

Елена Владимирова

Restate.ru

 

Обновление страницы 22.12.2024 07:22