Залоговая недвижимость: плюсы и минусы!

 

Обремененные залогом квартиры требуют определенного алгоритма действий при продаже: на такую квартиру накладывается долговое ограничение. Когда период массового оформления ипотечных кредитов и максимума цен совпал, у покупателей квартир была возможность брать максимальные суммы кредитов. В итоге в настоящий момент продать ранее купленную квартиру придется гораздо дешевле. И, как факт, суммы продажи хватает только на погашение остатка задолженности. До начала процесса продажи заемщику необходимо обратиться в кредитующий его банк (отдел клиентского сопровождения ипотечных кредитов) за соответствующими разъяснениями и во избежание возможных разногласий.

Как «избавиться» от залогового имущества?

• Продать квартиру, взятую в ипотеку, можно только после полного погашения кредита. Как вариант, заемщику необходимо самостоятельно найти покупателя. Процесс снятия обременения с квартиры для окончательного оформления ее на нового покупателя может занять около месяца, и далеко не каждый готов пойти на это. А поскольку большинство сделок сейчас имеют вид «цепочек», то такая задержка в некоторых случаях вообще невозможна. Продавцы зачастую выставляют цену, ориентируясь не на возможности рынка, а на собственные потребности, т. е. на желание погасить остаток кредита и вернуть первоначальный взнос. Сложность в данной ситуации в том, что владелец согласовывает все сроки с банком. А он может запросто не уложиться в срок, до которого должен продать квартиру.

• Если заемщик теряет платежеспособность, не платит по кредиту и не идет на контакт с банком, последний обращается в суд и продает залоговую квартиру при наличии решения суда, но таких случаев крайне мало. Если квартира продается через судебных приставов, заемщик практически не имеет свободы в ценовых действиях. Поскольку квартиру оценивают судебные приставы, ее стоимость относительно рынка, как правило, занижается. Обычно существуют значительные просрочки платежей и набежавшие пени заемщика перед банком, которые также должны быть компенсированы из суммы уплаченной за квартиру. Многие потенциальные покупатели специально отслеживают аукционы для продажи подобных объектов недвижимости, надеясь купить квартиру подешевле. У таких вариантов есть минусы – проживающих приходится выселять насильно. При выезде последние могут оставить квартиру «не в том состоянии». Моральная сторона процесса в итоге не всегда приятна.

• Когда заемщики решают приобрести квартиру побольше (поменьше), не погасив существующий кредит, в большинстве случаев они надеются на то, что банк предложит более простую процедуру по согласованию нового кредита. Например, разрешит предоставить меньше документов или, как многие ошибочно считают, просто прибавит к сумме остатка задолженности новую сумму, оформив в качестве приложения к уже существующему договору. Но не все так просто: на новую большую сумму банк требует новые справки о доходах и документы на новую квартиру. По новому кредиту будет заключаться совершенно иной договор, а предыдущий должен быть закрыт в установленном порядке. Иными словами, вся процедура по погашению первого кредита будет такая же, как и при продаже квартиры с обременением. А второй кредит будет оформляться по той же процедуре, что и любой другой ипотечный кредит. Правда, заемщик может быть корпоративным клиентом банка, быть на хорошем счету и т. п. Но это единичные случаи, когда банк упрощает процедуру.
• При нежелании дальше обслуживать долг большинство заемщиков соглашается на внесудебную реализацию имущества, о чем подписывается соответствующий документ. В банке ВТБ24 для продажи своей квартиры заемщик может воспользоваться базой «Витрина залогового имущества», по которой банк выступает посредником между покупателем и продавцом, а окончательная цена определяется по договоренности покупателя и продавца, так что есть возможность поторговаться.


Сколько это будет стоить?

Стоимость объектов залоговой недвижимости формируется с учетом текущей оценочной стоимости, которая может отличаться от первоначальной залоговой (например, появился высокий спрос среди покупателей). От обремененных квартир по всем вышеперечисленным причинам покупатели ждут более низкой цены, но банку выгодно продавать объекты по цене ниже «рыночной», только если процесс продажи квартиры затягивается. Несмотря на это, некоторые банки могут предложить более выгодные условия кредитования залоговых квартир. Во-первых, процентная ставка за пользование кредитом на приобретение залоговой квартиры ниже, чем любой другой. Например, в банке ВТБ24 ставка для частных лиц не превышает 7,75% годовых в рублях и 10% годовых в долларах США или евро. Помимо этого, существует возможность досрочного погашения кредита с первого дня, сведен к минимуму риск утраты права собственности на объект и отсутствуют комиссии за рассмотрение заявления о предоставлении кредита.

Предложений по залоговой недвижимости на сегодня очень мало. По состоянию на сентябрь 2010 года в базе банка ВТБ24 по Свердловской области – порядка 40 квартир на вторичном рынке и 4 объекта загородной недвижимости, хотя в свое время эксперты и предвещали чуть ли не обвал рынка из-за появления предложений по таким квартирам. Тот факт, что приставы, как правило, занижают цену, а банки, наоборот, оставляют высокой в целях компенсации своих потерь и затрат, удержало процесс.

Резюме

Самым безопасным способом приобретения залоговой недвижимости является покупка от судебных приставов. Квартиру у самого собственника иногда можно купить дешевле, но снятия обременения придется ждать. С юридической точки зрения в этом случае квартиру также можно считать «чистой», ведь банк уже проверил все документы собственников. С другой стороны, заемщик-собственник готов продать квартиру ниже рыночной стоимости только при условии, что его «совсем прижали» обстоятельства: уже несколько месяцев не оплачивает платежи, влез из-за них в долги или потерял работу. Если продает сам собственник, важно, чтобы погашение задолженности было произведено вовремя и добросовестно. Главное помнить, что при покупке залоговой недвижимости следует проследить, продается ли объект другими лицами. Поскольку тонкостей тут достаточно, и многое зависит от банка, выдавшего ипотечный кредит, покупателю стоит обратиться к специалисту, имеющему опыт оформления таких сделок с ипотечными квартирами.


Помимо всех названных методов продажи залоговой недвижимости, в Германии существует еще один: владелец может быть объявлен банкротом. Объекты в данном случае будет продаваться через судебных приставов, а заемщик должен подписать документ, гарантирующий, что он банкрот. Если в течение 6 лет он зарабатывает достаточно средств, чтобы покрыть долг, то кредит будет погашен, если нет – долг ему списывается.
В Германии до момента начала аукциона по продаже квартиры, каждому владельцу дается минимум 6 месяцев, только затем в средствах массовой информации оглашаются условия аукциона. Желающие общаются с банком (весь процесс купли-продажи занимает не менее 2-3 месяцев), перенимание существующих кредитов очень невыгодно. Для участия в аукционе необходимо внести 10% от названной стоимости и предоставить доказательства того, что участник сможет купить объект: наличные деньги или положительную кредитную историю). Но есть один нюанс: если в России банк курирует сделку купли-продажи залоговой недвижимости и гарантирует чистоту операции, исключая возникновение любых рисков, то в Германии квартиру можно купить «в придачу» с непогашенными коммунальными платежами.



Материал подготовлен при участии Сергея Кульпина, управляющего Уральским филиалом ВТБ24, Елены Андреевой, генерального директора САН «Эксперт», г. Уфа,
и Германа Браун, Braun Braun GbR, Германия
Источник публикации: Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ», www.expert-russia.ru

 

Генерация страницы 22.12.2024 07:11