Круглый стол "Механизмы проведения безопасной сделки"!

 

На встрече специалистов всех заинтересованных и участвующих в сделках с недвижимостью сторон, принимали участие представители и руководители крупнейших риэлторских компаний ( «ЭКСПЕРТ», САН, «Траст», «Квартал», «Ключ», «Альфа-недвижимость», страховых операторов ( Росгосстрах, РОСНО, «Резонанс»), застройщиков («Юнистрой», «Селена», «Уралинвест», «АгидельИнвестСтрой», «Билдинг» и т.д.). Присутствовали также представители Роспотребнадзора и Объединения по защите прав потребителей РБ.Участники обсуждали следующие вопросы:Вопросы к риэлторам:- Какую работу при оформлении сделки берет на себя риэлтора, и какие гарантии он дает клиентам.- Можно ли покупателю\арендатору обойтись без услуг риэлторов, и какими сложностями это может обернуться для него.- За какие пункты договора купли-продажи несет ответственность риэлтор.- Способно ли принятие законопроекта о риэлторской деятельности навести порядок в оформлении договоров купли-продажи? Или по новому закону риэлтор станет лишь консультантом, не несущим ответственности.Вопросы застройщикам:- На что участнику долевого строительства стоит в первую очередь обратить внимание при оформлении договора долевого участия.- Является ли государственная регистрация договора долевого участия гарантом сохранности денег дольщика.- Является ли крупная строительная компания с большим опытом на рынке гарантом безопасной сделки.Вопросы к юристам:- Какие документы при оформлении сделки застройщик обязан предъявить своим клиентам- Является ли государственная регистрация договора долевого участия гарантом сохранности денег дольщика.- В этом году были приняты поправки к закону «Об участии граждан в долевом строительстве», согласно которым девелоперам запрещено привлекать средства граждан и приступать к строительству домов до получения всех необходимых разрешений и государственной регистрации договоров долевого участия. Правильно ли то, что те люди, кто не успел зарегистрировать свои договоры до этого, теряют всякие гарантии.Вопросы к представителям контролирующих органов:- На что чаще жалуются люди при обращении к вам.- Существуют ли черные списки застройщиков, риэлторов, и где их можно увидеть.- Какие функции должно взять на себя государство, чтобы гарантировать безопасность граждан в сделках с недвижимостью.Вопросы к страховым компаниям:- Почему страховые компании отказываются страховать сделку во время прохождения регистрации в Росреестре, а если страхуют, то под большие проценты.- Страхуется ли ответственность риэлтора.- От каких рисков еще можно застраховатся.Комментарий Андреевой Е.Я.:Обсуждение было длительным, и активность проявляли все участники. Но, по сравнению с многими подобными встречами, где каждый отстаивал свою точку зрения, на этот раз мнения высказывались конструктивные и откровенные.Можно ли придумать единый алгоритм осуществления безопасной сделки доступный и понятный каждому гражданину.Нет, а на этом сошлись во мнении все участники. Слишком сложен рынок недвижимости и индивидуальны все ситуации.На мнении о том, что гарантировать безопасность любой сделки не может никто, сошлись все представители риэлторского мира, и, похоже и сам этот факт, и наша откровенность удивили остальных присутствующих.Но это факт: слишком много факторов влияет, форс-мажор возможен, и психология участников сделки непредсказуема.Можно усовершенствовать провес сделки, тут нужны знания, профессионализм и опыт риэлторов, можно застраховать результат сделки – право собственности титульным страхованием, но форс мажор предусмотреть нельзя. Нужен анализ огромного количества информации.Все это слишком сложно для простого обывателя. А неоспоримых сделок практически не бывает – это скорее теория.За что несет ответственность риэлтор? За то, что в составе услуги выбрал клиент, что записано в договоре на оказание услуг. Но никто не будет рисковать своей репутацией, поэтому мы и прилагаем все усилия, чтобы помимо процесса подготовки сделки, гарантировать еще и максимально неоспоримый результат. Например, используем страхование риэлторской ответственности. «ЭКСПЕРТ» страхует ее уже более 5 лет, и ни одного страхового случая пока у нас не было.Другое дело – договор купли-продажи, сдаваемый в Росреестр. Он составляется согласно Гражданскому кодексу и представляет собой волеизъявление сторон, причем риэлторская компания тут ни одной стороной не является. Тем не менее, именно мы помогаем учесть все тонкости, так как понимаем, что для большинства потребителей это слишком сложно.Таким образом, чтобы приблизить алгоритм осуществления безопасной сделки к идеалу, надо учесть многое: профессионализм процесса, неизбежность требуемого результата, необратимость (неоспоримость) этого результата (сделки), форс-мажор и постоянные изменения, как в рыночных и законодательных условиях, так и в психологии и настрое участников сделки. Для каждого из тих составляющих есть метод.Может ли потребитель обойтись без риэлторов? Теоретически да, конечно. Риэлторский бизнес – это услуга, а восприятие услуг в нашей стране еще не такое как на Западе. Наши люди пока не привыкли к тому, что услуга имеет потребительную стоимость, может стоить дорого. И в это есть вся проблема. Как вопрос к аудитории прозвучало мнение организаторов встречи, что количество мошенничеств на рынке недвижимости увеличилось Но это не так, и мы в своей работе это видим. Не нужно путать понятия мошенничества ( намеренного и заранее спланированного) и ошибок потребителей, которые, да, приводят иногда с очень серьезным последствиям.Растет информированность населения, мы тоже этому способствуем публикациями. И многим начинает казаться, что, собрал документы - и далее все очень просто, сходил в Регпалату, посчитал деньги в машине или за углом.. Но люди не думают о подводных камнях, которые иногда даже непреднамеренны. Ошибки также возникают и из-за того, что потребители соглашаются работать с частными маклерами, не несущими ответственности, не застрахованными, ошибающимися и т.д. Из-за цены услуги, которые, как я уже указала выше, мы пока не научились ценить в полной мере. Выбор делается только по цене. А квартира для многих – основная, главная ценность. Оправдан ли такой риск, если вы как потребитель чувствуете, что не в полной мере разбираетесь в вопросе? Экономим тысячи, теряем миллионы. В итоге, какие-то моменты в сделке не учитываются. Либо попадается не слишком профессиональный маклер, который исчезает, почуяв неладное.А вот чтобы устранить непорядочных маклеров, которых на рынке сотни, нужен барьер для входа в отрасль, в профессию. Как это существует в других отраслях, и ранее было реализовано лицензированием. Далеко не все маклеры сейчас уделают внимание профессиональному развитию, изучению опыта других. Работают по старинке, и в стиле «офис в тетрадке на коленке», иногда говорят еще «офис на колесах», т.е. в собственном авто. Но берут дешево.В итоге, мы получили уже 7 факторов, которые влияют на безопасность сделки. Попытки повлиять отдельно на каждый из них в целом не в полной мере обеспечивают результат. У нас есть и профессиональные организации, и стандарты, и постоянно совершенствующееся законодательство по регистрации сделок. Например, наша компания является членом Лиги Профессионалов Рынка Недвижимости России, имеет систему обучения, аттестации, черные и белые списки. Вся информация о нас и наших сотрудниках есть на сайте. Мы застрахованы, мы работаем уже более 12 лет на одном месте, ведем жесткий отбор кадров, у нас сильная юридическая проработка деятельности мы в целом публичная компания и ничего не скрываем. Даже негативные тенденции рынка, мы объективны. Но вот закона о риэлторской деятельности в нашей стране нет. И даже мы постоянно повторяем, что он нужен. Даже попытка зарегистрировать СРО, на необходимость чего по примеру других отраслей нам неоднозначно заявили некоторые участники встречи, еще1,5 года назад натолкнулась на отказ МинЮста. Именно из-за отсутствия закона.Но не абы какой должен быть принят закон, обтекаемый или рамочный. Там четко должно быть прописано следующее:- ограничение доступа в профессию. Это избавит рынок от маклеров-однодневок.- необходимость страхования профответственности. Возможно, и результата сделки (титула). Это защитит от форс-мажора- требования к профессиональному уровню, обучению, повышению квалификации. Это обеспечит процесс.- четко обозначить определения услуги, ее структуры, видов действий. Это даст часть алгоритма, вынесенного в заголовок. Например, в США очень четко определено, что имеет право делать юрист, а что риэлтор. Вряд ли так будет у нас, но определенность нужно вносить. Чтобы был понятен результат работы риэлтра и его составляющие.- рамки тарифов на услуги. Это устранит фактор «ценовых крючков» непрофессионалов.- требования публичности элементов деятельности, помимо уже принятых. Присущих именно нашей отрасли: открытое размещение информации о сотрудниках, профессиональных статусах и т.д.- и все это устранит сумбур в головах людей, повысит и доверие.Откровенно говоря, мы риэлторы сомневаемся, что законодатель сможет столь подробно прописать то, нюансами чего он не владеет в полной мере. Но надеемся, что нас услышат. От участников встречи прозвучало пожелание нам самим написать законопроект. Возможно, мы учтем это пожелание.Страхование. Это дополнительный механизм, который дает нам возможность обезопасить сделку – и как со стороны процесса (ответственность), так и со стороны результата (ответственность +титул). Но здесь опять возникают проблемы.Со стороны потребителей мы вновь сталкиваемся с не восприятием страхования как полезной и нужной услуги, за которую нужно платить. Потребитель считает, что он платит дважды, а то и трижды – риэлтору, страховщику, да еще и госпошлины. Пока это проблемы нашего менталитета.С другой стороны, и страховые компании идут на всевозможные ухищрения, чтобы отказать в страховой выплате, так как страхование - это тоже бизнес…В четвертых, например, выбирая страховую компанию для страхования риэлторской ответственности, я уже не раз сталкивалась с непрофессионально составленными договорами. Доходит до абсурда: СК требует риэлтору предоставить лицензию, которые отменены еще 10 лет назад. Или страховой случай признается, только если в страховую предоставят все подлинники документов на сделку. А они сданы в Регпалату, не говоря уже о случаях обмана. И так далее. В этом отношении мы готовы помочь страховым компаниям усовершенствовать механизм, но пока не видим, что они к этому готовы. Хотя некторые участники встречи выразили заинтересованностьОбязывать же покупателя страховать титул мы тоже не можем. Иногда получается так, что, рекомендуя застраховаться, мы как будто бы показываем неуверенность в своей работе, а ведь у нас уже есть страховка ответственности. Помимо этого, слишком высоки тарифы, чтобы потребитель был готов.Застройщики и строящееся жилье. Когда говорилось о мошенничествах с жильем, возможно, организаторы имели в виду тот факт, что прошедший экономический кризис подточил доверие к застройщикам. Дома не сдавались вовремя, сдавались с недоделками и т.д. Изменения в законе 214 о долевом строительстве были на пользу. Мы, например, видим, что подавляющее большинство застройщиков уже работают по закону. Но многие пошли и п пути кооперативов. И тот и другой вариант имеет и плюсы и минусы.Однако, как бы ни обольщались многие, закон тоже не всегда защитит даже при наличии положительного судебного решения. Преднамеренные банкротства, предварительные акты приема-передачи, оговорки в договорах, кооперативные «моменты» и многое другое..Прозвучал вопрос о том, почему не вводится практика, когда после полного оформления документов застройщик строит, и лишь потом продает объект. Но у нас, и это мнение подтвердили уважаемые застройщики города, с которыми, например, успешно работает наша компания, это будет невозможно до тех пор, пока каждый второй гражданин свободно не сможет купить хотя бы небольшую квартиру. Пока у людей не станет больше денег они так и будут искать варианты подешевле, на этапе строительства, ради этого иногда закрывая глаза и на документальное оформление, и на затягивающееся строительство. Как бы это не обсуждалось нами, и не было прописано в законе. Но, в общем и целом, зависит все от застройщика и его порядочности.Панацеи и идеального алгоритма безопасности нет и тут. Всем известная компания «Простор» оформляла квартиры по 214 закону еще 4 года назад, однако застройщик почти банкрот, а «Простор-Юг» так и не построен, как и некоторые другое объекты.Сами же застройщики предложили на встрече дольщикам собирать при покупке как можно больше информации в разных источниках, в Интернете, на форумах, иных свободных обсуждениях. А при подписании документов читать и читать. Я вполне с этим согласна, так как часто потребитель (куда уж проще обосновать свою безграмотность) пытается сказать, что он не был ознакомлен, ему что-то не договорили и т.д. Но ведь он подписал документ. Многие идут потом по пути наименьшего сопротивления, пытаясь найти крайних в своих проблемах. Часто ими пытаются сделать даже риэлторов, пытаясь возложить ответственность за форс-мажор и действия застройщика. Но, как ни крути, построить-то обязан застройщик, а не мы, не потребители, не госорганы или Прокуратура, куда жалуемся. Опять-таки, строительство – это тоже частный бизнес, ориентированный на прибыль. Тут без комментариев…Госконтроль. Конечно, за последнее время, тому послужил кризис, госорганы обратили внимание на застройщиков и их махинации. Но что означают штрафы в сотни тысяч рублей по сравнению с десятками миллионов стоимости квартир. Внимание в большей степени было привлечено самими же гражданами, путем обращений и даже пикетов. Взять, например, дольщиков «Жилстройреконструкции». Красивая отчетность о проверках опять-таки не гарантирует дольщикам возврат денег. Хотя это уже хотя бы какой-то шаг.ИТОГИ: Алгоритма безопасной сделки нет и не будет. Никогда, так как реальность изменчива, как река, и момент запаздывания на изменения рынка всегда будут, всегда будет инертность мышления потребителя, недостаточная его информированность, нечеткая определенность своих желаний и целей….  Валить все на законодателя также не правильно. Наше бурно развивающееся «рыночное устройство» и так требует от него постоянного высокого тонуса и действий. Риэлторы ждут закон, строители – кредиты банков и землю под строительство, потребители – дешевого жилья и бесплатных услуг, страховщики - западного отношения к необходимости страхования, госорганы – красивых результатов проверок…

Стремления должны исходить от всех участников процессов и сделок. И от потребителей, которые четко должны представлять свою цель и результат, подписывая договора и прочие бумаги. Попытка найти крайнего вообще присуща нашему народу, также как и попытка найти панацею. Но и этого не будет.

Чем чаще мы будем думать, говорить, встречаться для обмена мнениями, давать окружающим объективную информацию тем лучше будет хоть и не идеальный, но результат. И еще нашему обществу не хватает доверия и умения его оправдывать. Автор: Андреева Е.Я.

Страница сгенерирована 22.12.2024 06:43